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  • 保障性租賃住房政策是什么?有什么影響?

    來源:綜投網時間:2021-08-20 14:11:19

    上海的政策將會對樓市造成進一步的降溫嗎?這才是大家最關心的事情,7月份上海的二手房成交量依舊堅挺,接近2.4萬套讓很多人都覺得不可思議,上海出臺了這么多政策,為什么還會有如此之高的成交量,最終給出的答案是供不應求。

    上海出臺樓市新規,二手房價格在掛盤核驗方可對外發布,核驗不通過的房源全部通通面臨著下架,中介的網站上掛盤數量也出現了大幅度的減少,以鏈家官方為例,上海二手房掛牌量從原本的2.6萬套下降到1.5萬套,不少的小區已經出現了供不應求的情況,有不少人都調侃,出臺的此次政策是為了制造二手房源緊張感嗎?

    根據相關的數據顯示上海上半年整體的樓市都處于求大于供的狀態,現在出臺了核驗價格之后,又導致了大批量的房源緊缺,為了解決上海出現的求大于供的情況,要進一步的控制買家市場,只有把買家的漏洞全面性把控之后,樓市才會出現降溫。

    為了解決核驗價格呈現出來的漏洞,上海8月6日起,“申請貸款金額將參考合同網簽價,銀行評估價,涉稅評估價,三者孰低作為貸款標準”

    房屋在真實的交易過程中,三者的價格都是有一定的差異化的,一般評估價都會比正常的市場成交價要低。

    合同網簽價是由買賣雙方進行協商而定的;

    銀行評估價是由第三方評估公司交易資產價值而定的;

    涉稅評估是由房產交易中心評估而定的;

    出臺此政策是為了進限制“陰陽合同”,因為此種交易方式是很難保證整個市場的核驗價格得到有效的發揮。

    這次實施的三價合一后,陰陽合同將無所遁形,全部的價格都要根據真實的成交價來進行填寫,而業主即便是以低價掛牌,高價銷售,最終首付比例也會相對應的提高。

    把漏洞堵住之后,上海的二手房理論上應該會出現不同程度的下滑的,至于會不會出現深圳一樣的“滑鐵盧”完全要看上海整體的成交量怎么樣,或者說是把大量的炒房人群堵之門外。

    上海為了進一步的調控,整個樓市的穩定健康發展,在8月13日正式發布《上海市住房發展“十四五”規劃》(以下簡稱規劃)

    規劃中提到的內容包括了,租賃住房商品,住房保障性住房等住房供應。各品種涵蓋了住房建設、存量住房改造、小區管理、公積金等各個環節。對此上海市房管局表示編制規劃目標時提出了“住有宜居”的新概念,從之前的住房所居到住有宜居,全面性的為更多的人服務于安居宜居的服務。

    此次規劃中有四點的發展成為了核心力量,也有望幫助更多的人解決住房問題:

    1、發展租賃住房,堅持租購并舉“十四五”時期形成供應租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位),租賃住房22萬套(間)

    根據相關的數據統計,上海租房人群也有1,000萬,占據產出人口的40%,也就是說建設大量的房子來解決中低收入的租房者問題,減輕租房壓力的負擔。

    只有保證了中低收入人群的住房問題,才會進一步的推動整個城市的核心競爭力,如果城市的中低收入人群都離開了城市,城市一方面要面臨著最高昂的人工成本,另外一方面整體的發展速度會受到一定的阻礙,因為沒有中低收入人群服務城市的最基礎設施運作。

    2、發展商品住房“十四五”期間新增供應各類住宅用地面積4000公頃,新增供應商品住房4,000萬平米約40萬套。

    2020年上海市公布的數據觀看,住宅銷售面積1434.07萬平方米,增長5.9%,2021年出臺了這么多政策來調控上海市的房地產發展,雖然成交的面積可能會出現下滑,但是5年時間建4000萬平米,減除炒房人員的影響的因素,可能勉強就夠供應整個市場。

    3、發展保障性住房“十四五”期間新供應保障性產權住房約23萬套,保障性住房能進一步的解決當代人群住房難,保障性住房申請條件,主要是看上海市發布的具體信息而定。

    4、發展存量住房,2022年底全面完成中心城區成片二級以下的房屋改造;規劃期內力爭提前完成中心城區零星二級及以下房屋舊改。

    越是中心區人口就越集中在整體的住房資源就要大幅度的供應,而中心區內有很多房子可以進行改造的,把這類型的房屋改造之后用于出租也好,或者建筑保障性住房也好,進一步的降低人們在中心區的資源匹配難度。

    上海的樓市發展不僅僅是在上海發生而已,在全國范圍內多個城市也進行了全面性的整治,其中包括深圳、東莞、廣州、西安、成都、寧波、蘇州等多個熱門城市都出現了政策強制降溫的局面。

    全國風向指標的深圳,在去年市場比較火爆的時候,平均每個月的二手房成交量都在8000套左右徘徊,而在今年出臺了二手房指導價后,在4月1日銀行進行全面性的介入,已經出現了4連跌的情況,二手房成交量已經突破不了2700套。

    上次我還看到一個網友在評論,深圳的樓市價格之所以這么高,一方面是由香港人來購買房子,另外一方面是深圳的土地比較稀缺,最終導致房屋的價格虛高。

    我想說的是上海的價格難道就不虛高嗎?一方面上海中心區也是有金融中心在內,另外上海郊區的房屋價格也沒有想象中這么便宜,雖然有土地開發,但是城市的核心力量開發太過于集中。

    2021年的樓市已經進行了大幅度的調控,未來房地產市場的走勢幾乎已經確定了。

    根據中原研究院的數據顯示截止到7月底,共計出臺352條政策,平均每月出臺政策50條,其中有47條是中央文件來調控整個房地產市場,而且這次調控的力度比以往的調控都要大,從各方面進行限制。

    開發商的“三道紅線”;

    銀行的“兩道紅線”;

    小孩子的學區房整改;

    炒房者的限購、限貸、限售、限價;

    對于樓市影響最大的關鍵因素當然是背后的資金,假設真的沒有這么多資金流入到樓市,還有什么動力能把整個樓市再往上一步進行推。

    有業內人士稱密集地出臺政策調控,更多的是起到“打補丁”的作用是對前期政策查漏補缺,以穩定上海樓市的發展。

    上海這座大城市未來將會有越來越多的人涌入,而對于住房需求量也會不斷地提升,從“十四五”規劃中發現。新建商品房40萬套、租賃住房42萬套、租賃房22萬套,保障性產權住房23萬套,粗略計算未來5年時間內,上海將會有120萬套房子推出市場,假設一套房子居住三個人進行計算,未來5年時間內,上海將要解決360萬人的住房需求,即便是根據戶均2.5人進行計算,未來5年時間內最少也可以解決高達300萬人的住房需求。

    從2021年上海發布了多項房地產政策調控,每一條政策對于市場都是作為精準的打擊,堅持“房住不炒”。

    不排除在后期上海將會有更嚴格的政策出臺,進一步的調控房地產市場,因為很多事情都是在我們意料之外的,比如像東莞市在第二季度樓市交易已經處于平穩的階段,突然在8月份又出臺了一條重磅政策,使得樓市進一步的降溫。

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